Op basis van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, in het bijzonder art.2.2.18 tot en met 2.2.25, latere wijzigingen en relevante uitvoeringsbesluiten, wordt door de gemeente een RUP opgemaakt voor het gebied, gekend als RUP 015 De Nayer.
Het plangebied situeert zich ten zuidoosten van het station en bevindt zich binnen de contouren van volgende plangebieden:
- het Gewestplan Mechelen goedgekeurd bij koninklijk besluit van 5 augustus 1976;
- het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen van 23 september 1997;
- het Ruimtelijk Structuurplan van de provincie Antwerpen, een eerste maal goedgekeurd door de Vlaamse regering op 10 juli 2001, partieel in herziening gesteld en goedgekeurd door een ministerieel besluit op 4 mei 2011;
- het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Sint-Katelijne-Waver, goedgekeurd door de bestendige deputatie van de provincie Antwerpen op 26 juni 2003 en partieel in herziening gesteld en goedgekeurd op 26 november 2009.
Het RUP is gebaseerd op volgende elementen uit het bindend gedeelte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan:
- "3.1.2 Nederzettingsstructuur en wonen: Het gemeentebestuur is van oordeel dat een aantal binnengebieden ... vanwege ... belangrijke waarde voor ander ruimtegebruik niet in aanmerking komen om te worden ontwikkeld als woongebied. ... Binnengebied Dorpsbeek-De Nayer (gebied 9) ...". Concreet: Dat deel, maar bij uitbreiding het gehele woongebied in gebruik/eigendom van de campus, wordt herbestemd naar openbaar nut/gemeenschapsvoorzieningen;
- "3.1.3: Economische structuur: De gemeente zal na overleg met het De Nayer instituut een RUP opmaken voor de inplanting van een centrum voor research activiteiten ... In het bijzonder zal hierbij aandacht besteed worden aan aspecten van de waterhuishouding en de mobiliteit." Concreet: De uitbreiding is nu niet meer specifiek voor "spin-offs", maar voor de onderwijsinstelling in het algemeen. De uitbreiding is nodig voor de herlokalisatie en optimalisatie van de huidige verspreid liggende parkings, waardoor ruimte vrijkomt binnen de campuszone om daar, gecentraliseerd in een autoluwe omgeving, gebouwen op te richten. Er werd een Mobiliteitseffectenrapport (Mober) opgemaakt en naar aanleiding van een voorbespreking met de dienst Integraal Waterbeleid van de provincie worden flankerende maatregelen voor het verbeteren van de waterhuishouding opgelegd;
- "3.1.5: Toeristisch-recreatieve structuur: De gemeente geeft een aantal recreatiegebieden die niet passen in de gewenste ruimtelijke structuur in een RUP een andere open ruimte bestemming ...het recreatiegebied ten noordwesten van de veilingzone (tussen Auwelanden en De Nayer instituut)." Concreet: Het middelste deel van het recreatiegebied wordt omgevormd naar openbaar nut/gemeenschapsvoorzieningen met een open karakter, omdat deze percelen in eigendom zijn van de campus en hier de herlokalisatie van de parkeermogelijkheden voorzien is. Het zuidelijke deel wordt omgevormd naar agrarisch gebied en het noordelijke deel behoudt de bestemming recreatiegebied, maar wordt via de voorschriften beperkt in bebouwingsmogelijkheden en enkel laagdynamische recreatie wordt toegestaan.
Op sommige percelen is mogelijks sprake van planschade. Campus De Nayer heeft al duidelijk aangegeven daar geen aanspraak op te maken, omdat het RUP net opgemaakt wordt vanwege hun huidige problematiek. De bewoners van de zonevreemde woningen binnen de contour van het RUP hebben na de goedkeuring meer basisrechten dan nu het geval is, waardoor planschade weinig waarschijnlijk is. De eigenaars van enkele percelen in het zuidelijk gelegen recreatiegebied kunnen gebruik maken van de daartoe voorziene procedure "planschade" indien zij menen daarvoor in aanmerking te komen, wat helemaal niet zeker is. De gemeente betaalt in dit geval eventuele planschade.
Meer informatie hierover is te vinden in de vertrouwelijke nota van LM&DS advocaten i.s.m. Landmeter-expert Bruno Mertens in bijlage.
Bij de opmaak van een RUP dient rekening gehouden te worden met volgende wetgevingen en regelgevingen:
- het decreet van 27 april 2007 houdende wijziging van titel IV van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid en van artikel 36 van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu;
- het besluit van de Vlaamse regering van 12 oktober 2007 betreffende milieueffectenrapportage over plannen en programma’s;
- de omzendbrief LNE/2007 van 1 december 2007 betreffende milieueffectenbeoordeling van plannen en programma’s;
- het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, inzonderheid artikel 8, § 1 en 2, en latere wijzigingen;
- het besluit van de Vlaamse regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, inzonderheid de artikelen 2 en 4, en latere wijzigingen;
- het besluit van de Vlaamse regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets in bijlage IX tot XV opgenomen kaarten, en latere wijzigingen.
Het RUP, opgesteld door Arcadis nv, bevat onder meer:
- een procesnota;
- een toelichtingsnota;
- een plan "feitelijke-juridische toestand";
- een plan met "register van percelen waarop de regeling van planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruiksschade van toepassing kan zijn";
- een grafisch plan;
- en stedenbouwkundige voorschriften.
Overeenkomstig artikel 4.2.6§1 van het plan-MER-decreet werd het screeningsdossier voor het RUP ingediend bij de dienst MER teneinde een beslissing te vragen over de opmaak van een plan-MER:
- Aanschrijving team MER: 9 juli 2021 (dossier SCRI21041);
- Datum aanschrijving adviesinstanties (30 dagen terinzagelegging): 18 augustus 2021 (plenaire vergadering 30 september 2021);
- Datum opsturen dossier aan team MER: 17 augustus 2021 en 21 maart 2022 (aanvulling met stikstofstudie + advies ANB);
- Op 7 april 2022 werd de bevestiging ontvangen dat er geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn en dat geen plan-MER opgesteld moest worden.
Het Team Externe Veiligheid adviseerde op 18 oktober 2019 dat er geen ruimtelijk veiligheidsrapport opgemaakt dient te worden.
Bijkomend werden volgende adviesinstanties geraadpleegd via het DSI platform en een plenaire vergadering op 30 september 2021:
- Departement Landbouw en Visserij - afdeling Beleidscoördinatie en Omgeving - dienst Omgeving Antwerpen: advies uitgebracht op 29 september 2021: volledig gunstig zonder voorwaarden;
- Departement Mobiliteit en Openbare Werken: advies uitgebracht op 16 september 2021: volledig gunstig met voorwaarden;
- Departement Ruimte, Erfgoed en Mobiliteit - dienst Ruimtelijke Planning - Provincie Antwerpen: volledig gunstig met voorwaarden;
- Gecoro Sint-Katelijne-Waver: advies uitgebracht op 27 september 2021: volledig gunstig met voorwaarden;
- Toerisme Vlaanderen: advies uitgebracht op 28 september 2021: volledig gunstig zonder voorwaarden;
- Agentschap voor Natuur en Bos: eerste advies uitgebracht op 1 januari 2021: ongunstig vanwege het ontbreken van een studie over de stikstofemissies, waardoor de MER-screening als onvolledig aanzien werd. Er werd een stikstofstudie opgemaakt. Op 14 maart werd schriftelijk bevestigd door ANB dat men geen opmerkingen heeft op de studie en dat er geen impact te verwachten is op SBZ en VEN. De studie mocht toegevoegd worden aan de MER screening, waardoor het negatief advies vervalt;
- Departement Omgeving: geen advies (dd. 30 september 2021).
De opmerkingen gemaakt tijdens deze plenaire vergadering werden verwerkt en aanpassingen aan het ontwerp RUP werden doorgevoerd. Dit ontwerp RUP werd voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad op 5 september 2022, waarna een openbaar onderzoek liep van 7 september tot en met 6 november. De gecoro heeft de bezwaren, opmerkingen en adviezen uitgebracht tijdens het openbaar onderzoek
gebundeld en gecoördineerd en heeft in zitting van 21 november een gemotiveerd advies uitgebracht voor de gemeenteraad. Dit advies maakt deel uit van deze beslissing omdat het weergeeft hoe is omgegaan met de bezwaren, opmerkingen en adviezen. De gemeenteraad gaat als volgt om met het advies van de gecoro:
Voor volgende zaken wordt het advies van de gecoro gevolgd, wat leidt tot aanpassingen in het RUP. Bij de definitieve vaststelling van het plan kunnen ten opzichte van het voorlopig vastgestelde plan alleen wijzigingen worden aangebracht die gebaseerd zijn op of voortvloeien uit de tijdens het openbaar onderzoek geformuleerde bezwaren en opmerkingen, of uit de adviezen, uitgebracht door de aangewezen diensten en overheden, of uit het advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening. De aanpassingen voldoen aan deze voorwaarden.
- Opheffen overdruk hondenschool in "gemengd gebied voor groen en gemeenschapsvoorzieningen" (art 3.3): de hondenschool kan terecht in het laagdynamisch recreatiegebied (art 3.4). In de toelichtende kolom van voorschrift 3.4.1. wordt hondenschool als voorbeeld van een laagdynamische functie aangehaald:
- Initieel was de locatie van de overdruk in deze zone nodig omdat het recreatiegebied omgevormd ging worden naar een open ruimtebestemming (groen) waar een hondenschool niet evident is. Toen beslist werd om het noordelijk deel van het recreatiegebied toch te behouden is er niet bij stilgestaan dat de hondenschool daar beter past en werd de overdruk behouden;
- Bijkomend voordeel van deze zone is dat het eigendom was van de campus dewelke akkoord was een erfpachtovereenkomst met de gemeente te tekenen. Nu dient dit opgenomen te worden in de lopende gesprekken met de toekomstige eigenaar van het perceel in het recreatiegebied. Die is zelf vragende partij voor een bijkomende invulling, naast zijn eigen plannen, waardoor dit positief ingeschat wordt;
- Een voordeel van de gewijzigde locatie is dat de gemeente niet langer de kosten moet dragen voor de aanleg van de noodzakelijke infrastructuur en nutsvoorzieningen en dat de hondenschool gebruik kan maken van de faciliteiten die opgericht zullen worden in het recreatiegebied (clubhuis en sanitair). Hiervoor dienen beide partijen uiteraard onderling af te spreken. De gemeente kan deze gesprekken faciliteren;
- De buffer tussen hondenschool en parking is hierdoor ook overbodig.
- Aanvullingen i.f.v. de verplichte beplantingen:
- Toevoeging in voorschrift 3.3.3. "Indicatieve overdruk: zone voor landschappelijke parking" om rondom elke verplicht aan te planten boom 4 m² onverhard te laten, zodat de bomen voldoende wortelruimte hebben en tot volle wasdom kunnen komen. Dit levert geen problemen op voor de realisatie van het aantal parkeerplaatsen binnen deze zone (bevestigd door de campus). Er is voldoende ruimte voor zowel de parkeerplaatsen, toegangswegen, wadi's, grachten en bomen;
- Toevoeging in de voorschriften dat een beplantingsplan onderdeel moet uitmaken van elke omgevingsvergunningsaanvraag in het "gemengd gebied voor groen en gemeenschapsvoorzieningen", zodat de aanvrager zelf bewust nadenkt over de verplichte beplanting en dit niet uitgewerkt moet worden door de gemeente.
- De bufferstrook in overdruk in "gemengd gebied voor groen en gemeenschapsvoorzieningen" door te trekken aan de Fruitenborglei. Deze stopt nu t.h.v. huis nr. 8, maar dient dus door te lopen t.h.v. huis nr. 10, vanuit het gelijkheidsbeginsel;
- Een extra zone 1 aan te duiden binnen de campuszone (artikel 3.1) t.h.v. de tuinen van de Dreefvelden zodat de gebouwen met 4 bouwlagen (max. 19,3 m hoogte) pas op 45 m van de perceelsgrens gebouwd kunnen worden i.p.v. 30 m. Er kunnen nog wel gebouwen met 3 bouwlagen (max. 15 m) op 30 m van de perceelsgrens gebouwd worden. Op deze manier wordt de negatieve visuele impact van de nieuwe gebouwen nog meer beperkt. Voor de campus vormt dit geen probleem;
- De lichtstudie die nu opgelegd wordt bij omgevingsvergunningsaanvragen binnen de zone voor landschapsparking wordt algemeen opgelegd voor alle omgevingsvergunningsaanvragen waarbij verlichting een rol speelt. Lichthinder t.o.v. de omliggende woningen moet overal zoveel mogelijk beperkt worden. Het is dan ook aangewezen dat specialisten dit onderzoeken en de aanvraag begeleiden;
- Het aantal parkeerplaatsen bij de recreatievoorzieningen te beperken tot aangepaste parkeerplaatsen en een beperkt aantal voor de exploitanten. Het exacte aantal zal beoordeeld worden tijdens de vergunningsprocedure en is afhankelijk van het aangevraagde project. Deze beperking helpt enerzijds om het laagdynamische karakter te bewaren en stimuleert anderzijds het meervoudig gebruik van de landschapsparking (zuinig ruimtegebruik);
- Het gebouw/de gebouwen in het recreatiegebied dienen beperkt te blijven tot 1 bouwlaag, uitgezonderd technische ruimten/stockage/kleedruimten/cafetaria. Deze beperking helpt het laagdynamische karakter te bewaren, omdat de vloeroppervlakte aan recreatievoorzieningen zo effectief beperkt blijft tot de B/T van 0,05. Het laat nog wel een zuinig ruimtegebruik toe voor de aanhorigheden;
- In alle documenten wordt eenduidig gesteld dat het RUP zonevreemde woningen opgeheven wordt binnen de contour van het RUP. Zo worden de tegenstrijdigheden die nu nog in de documenten zitten weggewerkt;
- Het luik waterhuishouding in de toelichtende nota uit te breiden met de mededeling dat er al overleg met de provinciale Dienst Waterbeleid heeft plaatsgevonden die geleid heeft tot handelingen die de waterhuishouding ten goede komen; de aanleg van een winterbedding aan de Dorpsbeek en het ontkokeren van deze waterloop aan de Fortsesteenweg. Ook het ontwerp voor de landschapsparking werd met de dienst besproken i.f.v. de waterhuishouding. Er wordt ruim ingezet op oppervlakkige infiltratie (waterdoorlatende verhardingen en wadi's), waterbuffering en vertraagde afvoer (grachten met stuwtjes en knijpconstructies). Sowieso zal de omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater;
- Alle definitieve documenten dienen ontdaan te worden van grammaticale fouten en problemen met de opmaak.
Voor volgende zaken wordt het advies van de gecoro ook gevolgd, maar is er geen aanpassing van het RUP vereist:
- De gecoro adviseert om zo snel mogelijk aanpassingen aan de Fortsesteenweg uit te voeren om de veiligheid voor de trage weggebruikers te verhogen. Het college besliste in zitting van 5 december 2022 om opdracht te geven aan de directie grondgebiedszaken om deze mogelijkheden te onderzoeken en verder uit te werken naar realisatie toe;
- De omgevingsvergunningsaanvraag van de nieuwe toegangsweg/parking dient ook de aanleg van de winterbedding en de ontkokering van de Dorpsbeek te omvatten. Dit werd al overeengekomen met de campus en is effectief opgenomen in het reeds besproken voorontwerp. De modaliteiten van uitvoering worden opgelegd bij de beslissing in eerste aanleg.
Volgend advies van de gecoro wordt niet gevolgd, in lijn met de eerdere beslissingen van het college en de gemeenteraad:
- Het advies om de parkeeroplossing binnen de campuszone te voorzien wordt niet gevolgd omwille van volgende redenen:
- Het concept van de autoluwe campuszone wordt gedragen. Een parkeeroplossing binnen deze zone zou dit (deels) teniet doen;
- Een landschapsparking is een meer flexibele oplossing dan een parkeergebouw of kelder, waarbij op redelijk eenvoudige wijze het aantal parkeerplaatsen ook verminderd kan worden indien in de toekomst de parkeervraag kleiner wordt i.g.v. een verbeterde modal shift;
- Een parkeergebouw binnen deze zone, met een capaciteit voor het verwachte maximum aantal parkeerplaatsen (631pp), zou dermate grote afmetingen moeten hebben dat de geplande uitbreiding/nieuwbouw binnen de campuszone gehypothekeerd wordt en dat de buurt veel meer visuele hinder zou ondervinden. Als voorbeeld wordt de parkeertoren Keerdok in Mechelen aangehaald: 516pp (dus nog onvoldoende), 13 verdiepingen (waarvan 8 bovengronds, +/-28 m) met een oppervlakte van +/- 2.500 m²;
- De locatie binnen de campuszone is ook minder interessant naar meervoudig gebruik voor de recreatiezone.
Het RUP dient in toepassing van artikel 8 van het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003 te worden onderworpen aan een watertoets:
- Het plangebied is deels gelegen in effectief overstromingsgevoelig gebied volgens de kaart met de overstromingsgevoelige gebieden (geactualiseerde kaart van 2017). Nochtans is na de overstromingen van 1998 geen melding meer geweest van overstromingen in de wijk-campus, met uitzondering van een zone tussen Fruitenborglei 4 en 7-8 waarbij water werd teruggestuwd door slecht onderhoud van de private grachten;
- Desalniettemin dienen de verhardingen bij voorkeur uitgevoerd te worden in waterdoorlatende materialen en dient voldoende wateropvang, infiltratie en vertraagde afvoer voorzien te worden voor de bebouwde zones en de nieuw aan te leggen parking. Er heeft al overleg plaatsgevonden met de Dienst Integraal Waterbeleid voor de herprofilering en ontkokering van de Dorpsbeek naar een zomer en winterbedding, waardoor de buffercapaciteit sterk zal toenemen. Ook het ontwerp voor de parking werd al besproken met deze dienst. Daarenboven moet de vergunningsaanvraag afgetoetst worden aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater en zal DIW advies moeten uitbrengen op deze en volgende aanvragen;
- Het plangebied is integraal gekarteerd als weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3).
Conclusie watertoets:
De voorziene maatregelen en voorschriften zijn van die aard dat kan worden besloten dat het plan verenigbaar is met het watersysteem en dat de negatieve effecten op de waterhuishouding voldoende gecompenseerd kunnen worden in toepassing van de voorschriften en adviezen van de provinciale Dienst Integraal Waterbeleid. Bij het afleveren van omgevingsvergunningen zal bijkomend moeten voldaan worden aan de principes van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Met dit RUP wordt geen enkele verkaveling die zich binnen de contouren van het RUP bevindt, opgeheven.
Met dit RUP wordt het overdruk RUP zonevreemde woningen binnen de rode omkadering op het grafisch plan opgeheven.