Artikel 56, §3, 7° van het decreet lokaal bestuur
Op 29/09/2020 werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend voor het bouwen van residenties Dorpsbeek I-II-III (3 x 8 appartementen) na sloop van 11 woningen, bijgebouwen en verhardingen en ontbossing. Aangezien er een privaat restperceel is gelegen tussen de Brouwerijstraat en de gronden van de aanvrager, konden de voorziene appartementen langs de Brouwerijstraat niet ontsluiten via de Brouwerijstraat en werden ze via een nieuwe insteekweg ontsloten via de Stationsstraat. In een volgende fase zou dan de Stationsstraat afgewerkt worden met nieuwe woningen.
Op 3/05/2021 werd die aanvraag door het college enkel vergund voor de sloop van de bestaande constructies, maar geweigerd voor de ontbossing en de appartementen wegens ontbreken van een rooilijnplan voor de nieuwe insteekweg. Uit interne projectvergaderingen was ook gebleken dat het ongewenst was om de appartementen langs de Brouwerijstraat niet te ontsluiten op de Brouwerijstraat omdat dit na realisatie gegarandeerd voor problemen en verwarring zou zorgen voor hulpdiensten, postleveringen, bezoekers, vuilnisophaling en andere praktische aangelegenheden. Daarom werd voorgesteld om het ontwerp te herbekijken en om het restperceel aan te schaffen waardoor kan ontsloten worden op de Brouwerijstraat.
Huidige omgevingsvergunningsaanvraag is dus de herwerking van de door het college afgeleverde weigering dd. 3/05/2021, waarbij het terrein wordt verkaveld in twee loten voor woningbouw langs de Stationsstraat en de Brouwerijstraat. In het lot langs de Brouwerijstraat wenst men 3 appartementsgebouwen te voorzien van telkens 8 appartementen. Onder deze gebouwen loopt één grote ondergrondse parking, bereikbaar via verschillende autoliften die bereikbaar zijn via de Brouwerijstraat. Langs de Stationsstraat wenst men dan een afwisseling van geschakelde eengezinswoningen en meergezinswoningen te voorzien met ook daaronder één grote ondergrondse parking. Bijkomend wordt nog een grote gezamenlijke bovengrondse afsluitbare fietsenstalling voorzien en een hoogspanningscabine. Voor het overige zal het terrein worden ingericht als een bos om in te zetten op natuurversterking in de dorpskern. In bijlage kan u twee visualisaties terugvinden van de gewenste voorgevels langs Brouwerijstraat en Stationsstraat, welke men zal aanvragen via een omgevingsvergunningsaanvraag na verkrijgen van deze lopende verkavelingsaanvraag.
De Brouwerijstraat is nog steeds niet overgedragen aan het openbaar domein en tussen de rijweg en de gronden van de verkavelaar is nog een privaat restperceel aanwezig waardoor de gronden van de verkavelaar niet kunnen aansluiten op het openbaar domein. Daarom heeft de verkavelaar (onder compromis van verkrijgen verkavelingsvergunning) het restperceel aangekocht en een rooilijnplan opgesteld zodat de percelen kunnen ontsluiten naar de Brouwerijstraat en er ruimte wordt gecreëerd voor uitbreiding van het openbaar domein.
Bijkomend is het perceel gelegen langs de Dorpsbeekresidenties waarlangs een 5m brede erfdienstbare strook gelegen is voor de provinciale beheerder van die waterloop. In die strook kunnen geen constructies komen. Dankzij vooroverleg tussen de dienst omgeving en de verkavelaar heeft de verkavelaar ook een rooilijnplan opgesteld waarbij een rooilijn wordt gecreëerd op 5m uit de kruin van die waterloop. Tussen de waterloop en de rooilijn kan dan een openbaar wandelpad worden aangelegd.
Bij de lopende omgevingsvergunningsaanvraag werd een rooilijnplan geïntegreerd waarop twee nieuwe rooilijnen worden weergegeven:
De rooilijn langs de Brouwerijstraat wordt voorzien op 1,50m uit de breedste wegrand ter hoogte van de kop op het einde van de straat. Hierdoor kan het gemeentebestuur ervoor kiezen om een bijkomend voetpad of dergelijke infrastructuur aan te leggen langs de nog niet ontwikkelde zijde van de Brouwerijstraat. Het resterende strookje van die reststrook wordt toegevoegd aan de te verkavelen gronden langs de Brouwerijstraat.
Bijkomend wordt een rooilijn voorzien op 5m uit de kruin van de Dorpsbeek zodat hiertussen een openbaar wandelpad kan worden voorzien welke aansluit op de Stationsstraat en de Brouwerijstraat. Hierdoor kunnen buurtbewoners ook genieten van een veilige wandeling in de natuur langs de waterloop in de dorpskern. Alle gezonde bomen buiten de bouwzones dienen behouden te blijven en er dienen extra bosaanplantingen te gebeuren zodat dit nog steeds een kleine groene long vormt in onze dorpskern wat de leefbaarheid van de kern vergroot en wat zorgt voor een groenscherm tussen de nieuwe ontwikkeling en de achtergelegen woningen uit de Reinaertstraat.
Het rooilijnplan met de twee nieuwe rooilijnen (langs Brouwerijstraat en langs Dorpsbeek) werd voorafgaand aan deze omgevingsvergunningsaanvraag overlegd met de diensten juridische zaken en openbare werken en is in overeenstemming met de afspraken die tijdens dat overleg gemaakt werden.
Vraag aan de gemeenteraad
Aan de gemeenteraad wordt de goedkeuring gevraagd van dit rooilijnplan, zodat het verkavelingsproject kan ontsluiten op de Brouwerijstraat, zodat de Brouwerijstraat verder kan uitgebreid worden en zodat er een openbaar wandelpad wordt gecreëerd langs de Dorpsbeek met aansluiting op de Brouwerijstraat en de Stationsstraat.
Tijdens het openbaar onderzoek werden vier bezwaarschriften ingediend. Deze worden in bijlage toegevoegd, evenals de bespreking ervan door de omgevingsambtenaar. In de bezwaarschriften werd meermaals een opmerking gemaakt omtrent de ontsluiting van het project.
Aan de gemeenteraad wordt gevraagd om alle bezwaren met de behandeling ervan te overlopen, met in het bijzonder de in het vet aangeduide delen. Bijkomend wordt gevraagd of de gemeenteraad akkoord kan gaan met de behandeling van de bezwaren zoals voorbereid door de omgevingsambtenaar.
Het Omgevingsvergunningsdecreet, het gemeentewegendecreet, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het DABM, met al hun wijzigingen en uitvoeringsbesluiten, met in het bijzonder:
Omgevingsvergunningsdecreet artikel 31: § 1. Als de aanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, roept het college van burgemeester en schepenen, in voorkomend geval op verzoek van de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, de gemeenteraad samen om te beslissen over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg. De gemeenteraad spreekt zich uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.
§ 2. Als het college van burgemeester en schepenen niet de bevoegde overheid is die in eerste aanleg over de aanvraag beslist, dan bezorgt de gemeente de beslissing van de gemeenteraad over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg binnen zestig dagen na het verzoek aan de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15.
Gemeentewegendecreet artikel 12 § 2: In afwijking van artikel 11 kan de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg met overeenkomstige toepassing van artikel 31 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning opgenomen worden in een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden. Die mogelijkheid geldt voor zover het aanvraagdossier een ontwerp van rooilijnplan bevat dat voldoet aan de bij en krachtens dit decreet gestelde eisen op het vlak van de vorm en inhoud van gemeentelijke rooilijnplannen of voor zover het een grafisch plan met aanduiding van de op te heffen rooilijn bevat.
Als de beoogde wijziging, verplaatsing of opheffing betrekking heeft op een gemeentelijk rooilijnplan dat niet in een ruimtelijk uitvoeringsplan is opgenomen, neemt de gemeenteraad eerst een beslissing over het al dan niet wijzigen of opheffen van het gemeentelijk rooilijnplan, alvorens te beslissen over de goedkeuring, vermeld in artikel 31 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De gemeenteraad keurt het rooilijnplan, horende bij deze omgevingsvergunningsaanvraag, goed zodat de gronden kunnen ontsluiten naar de Brouwerijstraat, de Brouwerijstraat uitbreidingsmogelijkheden heeft en er een openbaar wandelpad kan gecreëerd worden langs de Dorpsbeek.
Dit rooilijnplan werd ondertekend door landmeter-expert Liva Marynen, beëdigd door de rechtbank van eerste aanleg te Mechelen en ingeschreven op het tableau van de federale raden van landmeters-experten onder het nummer LAN 071324. Dit rooilijnplan werd opgemaakt op 21 december 2021 en is gekend met dossiernummer 21.956. Het omvat 2 rooilijnen met daarbij horende twee zones van gratis grondafstand:
Tijdens het openbaar onderzoek werden 4 bezwaarschriften ingediend. De gemeenteraad neemt akte van deze bezwaren en sluit zich aan bij de beoordeling ervan door de omgevingsambtenaar. In de bezwaarschriften werd meermaals een opmerking gemaakt omtrent de ontsluiting van het project. De gemeenteraad neemt een standpunt in omtrent deze opmerking:
Opmerking: Ontsluiting Brouwerijstraat: er wordt gevraagd om de ontsluiting van de appartementen langs de Brouwerijstraat te herzien. In de vorige aanvraag werden deze niet via de Brouwerijstraat ontsloten maar via de Stationsstraat zodat er geen bijkomende toegang is voor wagens, fietsers of voetgangers langs de Brouwerijstraat.
Standpunt gemeenteraad: Uit uitvoerig intern overleg bleek dat de ontsluiting van de appartementen langs de Brouwerijstraat via de Stationsstraat voor veel praktische problemen zou zorgen. Het zorgt voor veel verwarring als deze gebouwen enkel zichtbaar zijn langs de Brouwerijstraat maar huisnummers hebben via de Stationsstraat. Het geeft daardoor teveel verwarring voor hulpdiensten, postbedeling, vuilnisophaling, bezoekers enzovoort waardoor het niet acceptabel werd bevonden om op die manier de ontwikkeling te organiseren. Ook zorgde het voor een enorme versnippering van het binnengebied en voor heel veel extra verhardingen, wegenis, riolering en andere nutsvoorzieningen terwijl de Brouwerijstraat reeds een volwaardige wegenis met uitrusting en nutsvoorzieningen heeft. Huidige aanvraag voorziet dan ook een logischere en veiligere ontwikkeling en het zorgt ervoor dat de Brouwerijstraat afgewerkt geraakt. Er wordt grondafstand voorzien naar het openbaar domein van de Brouwerijstraat waardoor deze in de toekomst verder en optimaler kan aangelegd worden waardoor de leefbaarheid in zijn geheel in deze site kan verbeterd worden.