GD&A-advocaten maakte een verkoopleidraad op in overleg met de dienst omgeving en de dienst juridische zaken. Deze leidraad geeft toelichting bij de verkoop van de site Schranshoeve bestaande uit een oude hoeve op en met grond en aanhorigheden (‘Lot 1’), gelegen te Schrans 10, 2860 Sint-Katelijne-Waver, kadastraal gekend onder: sectie A, percelen 260d, 261d, 260a/2, 260b/2 en delen van 262a en 260c met een oppervlakte van 34a 45ca en een parkeerterrein (‘Lot 2’) kadastraal gekend onder sectie A, deel van perceel 245a met een maximale oppervlakte van circa 8a 00ca. Zoals weergegeven op plan van landmeter expert Paul Van de Voorde dd. 21 oktober 2021 in bijlage.
De leidraad werd opgemaakt om eventueel geïnteresseerde partijen de kans te geven een voorstel tot aankoop van het onroerend goed met het oog op herbestemming te doen.
De procedure en voorwaarden worden in de verkoopleidraad vastgelegd.
De procedure start met de publicatie op 08/02/2022. Er worden plaatsbezoeken voorzien vanaf 21/02/2022.
De uiterste indieningsdatum is 05/05/2022, enkel de indieners van de weerhouden voorstellen worden uitgenodigd voor verdere besprekingen en eventuele onderhandelingen.
De verkoopleidraad, het schattingsverslag, het opmetingsplan en de bodemattesten (voor bovenstaande percelen) worden als bijlage toegevoegd.
Onderhavige procedure wordt gevoerd met toepassing van de beginselen van behoorlijk bestuur, transparantie, eerlijke mededinging en gelijkheid. Om deze reden wordt deze oproep ook gepubliceerd in het Bulletin der Aanbestedingen en gepubliceerd op de website van de gemeente Sint-Katelijne-Waver.
Het voorstel moet aan volgende voorwaarden zeker voldoen:
De minimale prijs voor:
- Lot 1 (een oude hoeve op en met grond en aanhorigheden) bedraagt 617.500,00 euro,
- Lot 2 (een perceel grond volgens RUP Zonevreemde recreatie: parking) bedraagt 82,50 euro/m² .
De minimumprijs voor de beide loten ligt lager dan het geactualiseerde schattingsverslag van 10 november 2021, uitgebracht door Martens Consulting BVBA, omwille van volgende redenen:
i) uit het rapport van 2018 opgesteld door Value Partners blijkt dat de investeringskosten/ontwikkelingskosten voor de kandidaat-kopers in vele gevallen hoger zullen liggen dan de gerealiseerde marktwaarde;
ii) de marktbevraging van 2017, waarbij de minimumprijs uit het oude schattingsverslag werd gehanteerd als vraagprijs, draaide op niets uit;
Bovendien houdt een hogere minimumprijs bijkomende risico's in naar eventuele kosten en verantwoordelijkheden die de leegstand van de site met zich zouden meebrengen voor de gemeente indien er geen kandidaat-koper gevonden wordt.
2. Invulling onroerend goed
De kandidaat dient bij de herbestemming van het onroerend goed de erfgoedwaarde van het onroerend goed, meer in het bijzonder de oude hoeve, een beschermd erfgoedmonument, te bestendigen en op te waarderen. De herbestemming moet kaderen binnen de huidige bestemmingsvoorschriften.
De kandidaat dient in het voorstel aan te geven of er al dan niet een aanpassing van het heersende RUP noodzakelijk is en via welke procedure deze aanpassing kan verlopen. Indien de eventuele aanpassing van het RUP niet via de verkorte procedure kan verlopen, dan wordt het voorstel van de kandidaat niet weerhouden.
3. Aankoop lot 2 (een perceel grond volgens RUP Zonevreemde recreatie: parking)
De kandidaat dient de aankoop van lot 2 mee te nemen in het voorstel, doch mag een voorstel van gewenste oppervlakte indienen conform het totale concept voor de erfgoedsite. M.a.w. de keuze voor de aanleg van de (projectgebonden) benodigde parkeerplaatsen rekening houdende met de voorschriften van het geldende RUP en andere van toepassing zijnde reglementering omtrent de parkeerplaatsen (groenparking/invulling, 30m²/parking; zie functie horeca (gekoppelde handel en parkeerplaatsen woongelegenheden).
De aan te leggen parkeerplaatsen dienen in het beschermde dorpsgezicht van de Schranshoeve en de omgeving geïntegreerd te worden. Het historisch kader van de oude hoeve en het open karakter van de ruimte tussen het gebouwencomplex moeten maximaal gerespecteerd worden.
Het weerhouden voorstel blijft geldig tot de overeenkomst van aankoop ondertekend is.
Deze overeenkomst op basis van de verkoopleidraad en het ingediende voorstel zal samen met de omgevingsvergunning één geheel vormen. Voor de verzekering van de uitvoering werden nog volgende modaliteiten opgenomen in de leidraad, dewelke vervolgens verplichte clausules van de verkoopovereenkomst zullen uitmaken:
De voorstellen zullen een waardering krijgen, waarvan slechts een deel van de punten over de prijs zullen gaan en er zal onderhandeld worden om te komen tot een kwalitatieve invulling. Hierdoor zal de prijs niet alleen doorslaggevend zijn en is het behoud van het bedrag uit de meerjarenplanning als minimumprijs te verantwoorden.
De Schranshoeve is op 11 januari 1972 bij openbare verkoop in eigendom van de gemeente gekomen. De scouts namen hun intrek in 2000 na renovatie van de schuur en dit tot zij verhuisden naar hun nieuwe lokaal in de Wavervelden. Sindsdien is onze eigen buitenschoolse kinderopvang de enige gebruiker, zij zorgen dat er geen leegstand is. De andere gebouwen werden enkel in stand gehouden en kregen tot nu toe geen nieuwe invulling.
Eerdere pogingen om het goed op de markt te zetten waren niet succesvol. De zware restauratiekosten en de beperkte mogelijkheden in het RUP stonden niet voldoende in verhouding tot de kostprijs die verbonden is aan de herwaardering van de site.
In 2021 wordt er opnieuw een dossier opgesteld met het oog op de verkoop van de site. De terreinen werden opnieuw gemeten en aangepast aan de eerdere bemerkingen van geïnteresseerden inzake groenbuffering, zuivering van de hofgracht, ....
Alle bestaande erfdienstbaarheden worden overgenomen met in het bijzonder deze betreffende de waterhuishouding van het bestaande RWA grachtenstelsel en de hofgracht. De gemeente engageerde zich eerder dit jaar al voor een verdere optimalisatie van de waterhuishouding en afkoppeling van DWA in samenwerking met Hidrorio.
Er werd gezocht naar een externe partner die de gemeente bijstaat in de zoektocht naar een geschikte koper. Deze opdracht werd gegund aan GD&A-advocaten.
GD&A-advocaten maakte nu een verkoopleidraad op in overleg met de dienst omgeving en de dienst juridische zaken.
De verkoopleidraad voor de verkoop van de erfgoedsite Schrans als project wordt integraal goedgekeurd.
De gemeenteraad gaat akkoord met de verkoop onder voorwaarden zoals beschreven in de verkoopleidraad en zoals weergeven op het opmetingsplan van landmeter Paul Van de Voorde dd. 21 oktober 2021 en aangeduid als lot 1. De gemeenteraad gaat akkoord met de verkoop van zakelijke rechten voor een gedeelte van het voorliggende perceel aangeduid als lot 2 (te verkopen per 30m² zoals vastgesteld in het RUP).
Alle kosten, ook die van levering, worden gedragen door de koper.
Het gemeentebestuur neemt kennis van het schattingsverslag van expert David Martens dd. 10/11/2021 en de raad stelt een minimum bedrag voor de aankoop van lot 1 vast op € 617.500,00 en voor lot 2 een bedrag van € 2.475/ per parkeerplaats ofwel omgerekend 82,50 euro /m² in verkoop.
Het college van burgemeester en schepenen wordt gemachtigd in dit kader alle verdere nodige stappen te zetten, met inbegrip van alle administratieve formaliteiten, eventuele beperkte wijzigingen in de plannen en de akte die kaderen in de bovenstaande principes en substantieel hetzelfde doel hebben, de vertegenwoordiging in rechte, de handlichting en het aanstellen van een notaris.