De site Leyland werd eerder al in drie zones opgedeeld, zowel naar functionaliteit als naar timing. De eerste projectzone van de voormalige sporthal is recent opgeleverd en nu is de projectzone van het voormalige zwembad aan de beurt.
Het huisvestingsproject Leyland werd opgestart vanuit het gemeentelijk patrimoniumbeleid om optimaal in te zetten op de doelstellingen van dit beleid. De zone van het zwembad kreeg vorige legislatuur al haar sociale bestemming en werd meegenomen in het sociaal objectief.
Vanuit de Vlaamse codex wonen heeft de gemeente de verplichting om in de periode van 1 september 2009 tot en met 31 december 2025 haar bindend sociaal objectief te realiseren.
Het sociaal project van Leyland wordt toevertrouwd aan de Duffelse Huisvestingsmaatschappij.
Aan de gemeenteraad wordt gevraagd om akkoord te gaan met een bod van afgerond 950.000,00 euro.
Voor het patrimoniumbeleid werd een haalbaarheidsstudie gedaan door Freestone, waarbij de ruimtelijke samenhang en de samenhang van het openbaar patrimonium in zijn geheel bekeken werd. De site Leyland werd eerder al in drie zones opgedeeld, zowel naar functionaliteit als naar timing. De eerste projectzone van de voormalige sporthal is recent opgeleverd en was gericht op een bescheiden woonaanbod (alle 24 loten hebben een grondoppervlakte kleiner dan 500m²) met centraal groen zoals voorzien in het decreet grond- en pandenbeleid.
De projectzone van het voormalige zwembad is de volgende aan te snijden zone. De zone wordt voorzien voor het bouwen van maximaal 29 sociale appartementen (wooneenheden). De cvba Volkswoningen van Duffel heeft een bod uitgebracht van € 950.000. Er wordt gevraagd aan de gemeenteraad om akkoord te gaan met het uitgebrachte bod.
Er werd op 28 mei 2020 een schattingsverslag opgemaakt door landmeter-expert Pieter Bouvin. Het schattingsverslag is gebaseerd op de bouwmogelijkheden, de ligging en de grootte van het perceel. De schattingsprijs voor dit project met sociale huurappartementen bedraagt € 1.070.000 voor 33 wooneenheden gerekend aan 65% van de private marktprijs. Uit enkele concrete projecten blijkt dat een schattingsprijs voor private projecten niet realistisch is voor sociale huurprojecten waar sowieso al een verlies wordt meegerekend door de huisvestingsmaatschappij in de eerste jaren. In de schatting wordt een mogelijke verlaging voor sociale huisvesting ingeschat tussen de 30-40%.
Deze prijs van € 950.000 staat ingeschreven in de aanpassing van het meerjarenplan. De prijs ligt in het verlengde van het schattingsverslag, zeker als je de vooropgestelde wooneenheden tegen elkaar zet (maximaal 29 t.o.v. 33).
Om hun bod van € 950.000 voor maximaal 29 wooneenheden verder te staven, werden bovenop de vergelijkingspunten in het schattingsverslag ook nog enkele vergelijkende aankopen aangedragen door de Duffelse Volkswoningen. Deze bevestigen in ieder geval de verlaging ingeschat door de landmeter. Om privacyredenen zijn deze vergelijkbare aankopen hier echter niet vermeld.
Aan het bijgestelde gemeentebudget zullen voorwaarden gekoppeld worden die tegemoetkomen aan de impact op de gemeentelijke budgetten, gelet op het prijsplafond voor grondverwervingen van de huisvestingsmaatschappij:
- Het aantal wooneenheden dat effectief gerealiseerd worden in het ontwerp van 2018 is vastgesteld op maximaal 29 en wordt behouden.
- De wooneenheden zijn/worden ingetekend naar de woonbehoeften van de gemeente en er is een voorkeurrecht voor de eigen inwoners voorzien onder art. 3.3.1. van de algemene toewijzingsvoorschriften.
- Het project is een huurproject zonder aankoopmogelijkheden (het aanbod blijft stabiel).
- De buitenruimte die wordt overgedragen naar het openbaar domein zal onderhoudsvriendelijk worden aangelegd in overleg met de gemeentelijke diensten.
- Ook wordt er gevraagd om de eigen parkings te gebruiken en zeer toegankelijk in te richten en voldoende fietsenbergingen te voorzien zodat alternatieve mobiliteit extra gestimuleerd wordt. De gemeente behoudt zich het recht voor om parkings aan te passen, te verminderen en/of te behouden, rekening houdend met het openbaar belang en de afspraken gemaakt met de scholen (gebruik van de bestaande parkings tijdens de schooluren).
Deze voorwaarden zullen moeten meegenomen worden in het project dat nog ingediend moet worden.
Voor de aanwezige riolering is de erfdienstbaarheid vastgelegd zoals opgetekend op bijgevoegd algemeen plan van de hand van landmeter Edwin Jacobs. Het recht van doorgang ten aanzien van achterliggend perceel nummer 36 werd ook al opgenomen in het ontwerpplan van 2018.
Het opmetingsplan van landmeter-expert Edwin Jacobs dd. 10 maart 2016 geeft na aftrek van de speelzone (zie het splitsingsplan dd. 12 april 2017) de aan te kopen en in te richten vierkante meters weer. De projectzone werd eveneens op dit plan ingetekend en opgenomen in het schattingsverslag van Landmeter Pieter Bouvin.
Dit plan werd in 2016 ook al overgemaakt aan de huisvestingsmaatschappij en het aan dit besluit gekoppelde ontwerp van 2018 houdt al rekening met alle voorgaande plannen.
Het vereiste bodemattest en precadplan voor het verlijden van de akte zullen aangevraagd worden door de gemeente nadat de notaris van beide partijen de nodige beslissingen heeft ontvangen.
De raad van bestuur van de cvba Volkswoningen van Duffel is op de hoogte van het bod van Kristina Verhoye, die zich sterk maakt dat zij dus ook akkoord zullen gaan met de aankoopprijs van € 950.000 en met de hierboven vermelde punten.
Op 23 maart diende Thomas Fransen, inwoner van Sint-Katelijne-Waver, een verzoekschrift in, gericht aan de gemeenteraad, over het sociaal woonproject Leyland.
Dit verzoekschrift luidt als volgt:
“Wij als buurtbewoners van de site Leyland verzoeken het gemeentebestuur om niet over te gaan tot de verkoop van de grond van de Leylandsite aan de Duffelse volkswoningen. Wij zijn er van overtuigd dat er veel betere alternatieven zijn voor een nieuwbouw op deze site om tegemoet te komen aan de grote nood aan extra sociale woningen in onze gemeente.”
Dit verzoekschrift is te laat om als regulier agendapunt op deze raad geagendeerd te worden. Gelet op de wel geagendeerde agendapunten over het sociaal woonproject Leyland, wordt voorgesteld dit verzoekschrift bij amendement toe te voegen aan het agendapunt 2021_GR_00025 - Leyland voormalige zwembadsite - Projectzone maximaal 29 wooneenheden voor sociale verhuur - Verkoop percelen aan Duffelse Volkswoningen – Goedkeuring. De toevoeging aan de agenda wordt unaniem goedgekeurd.
Vervolgens wordt over de inhoud van het verzoekschrift gestemd.
Dit geeft volgend stemresultaat.
Het verzoekschrift is derhalve verworpen.
Vervolgens wordt de verkoop van de percelen van de voormalige zwembadsite Leyland aan de Duffelse Volkswoningen ter stemming voorgelegd.
De gemeenteraad gaat akkoord met de verkoop van het perceel Leyland (voormalige zwembadsite) met alle bovenstaande argumenten aan de cvba Volkswoningen van Duffel, Nieuwstraat 3 te Duffel, voor een bedrag van € 950.000. De projectzone is kadastraal gekend onder 1ste afdeling Sectie B Nummer 37D/deel, voor een oppervlakte van 6.608 m² zoals weergegeven op het opmetingsplan van Edwin Jacobs.
De gemeenteraad desaffecteert de grond hierboven vermeld en vraagt aan het college om enkel de nuttige ruimte na inrichting van het huisvestingsproject voor te stellen als openbaar domein, rekening houdend met de diverse adviezen.
Het college van burgemeester en schepenen wordt gemachtigd in dit kader alle verdere nodige stappen te zetten, met inbegrip van alle administratieve formaliteiten, eventuele beperkte wijzigingen in de plannen en de akte die kaderen in de bovenstaande principes en substantieel hetzelfde doel hebben, de vertegenwoordiging in rechte, de handlichting en het aanstellen van een notaris.